갱신 계약은 직전 전세가의 5% 이내 증액으로 현재 시세를 반영하지 않습니다. 이 글의 전세가율과 갭은 모두 신규 계약 기준입니다.
갭투자를 검토할 때 가장 많이 하는 실수는 눈에 보이는 단지만 뒤지는 겁니다. 주변에서 들은 곳, 유튜브에서 나온 곳, 카페에서 핫한 곳. 이미 많은 사람이 알고 있는 단지는 가격에 기대가 선반영 돼 있습니다.
이 글은 다르게 접근했습니다. 국토교통부 실거래가 매매 5,572건과 전세 신규 계약 전수를 직접 결합해, 세 가지 조건을 동시에 통과한 부산 단지 161곳을 데이터로 찾았습니다.
스크리닝 기준 — 왜 이 세 조건인가
조건이 많을수록 남는 단지가 적어집니다. 그래서 투자 판단에 직결되는 최소한의 조건 세 가지만 적용했습니다.
| 조건 | 기준값 | 이유 |
|---|---|---|
| 거래량 | 매매 5건+, 전세신규 3건+ | 건수가 적으면 평균이 의미 없음 — 원칙서 RED-01 |
| 전세가율 | 60~90% | 60% 미만: 갭 부담 과다 / 90% 초과: 데이터 오류 가능성 |
| 갭 | 3억 이하 | 실투자금 기준 — 3억 초과 시 진입 장벽이 높아짐 |
전세가율은 동일 평형 버킷(소형/중소형/중형/중대형/대형) 내에서만 매매가와 전세가를 매칭해 계산했습니다. 평형이 다른 거래를 섞으면 전세가율이 왜곡됩니다.
일부에서는 "최근 거래 절벽 상황에서 5건 기준이 너무 엄격하지 않냐"는 의견이 있습니다. 이번 스크리닝 결과 161개 단지가 나왔으므로 기준이 과도하지 않습니다. 3건으로 낮추면 단일 이상 거래에 좌우되는 단지가 포함될 위험이 높아집니다.
결과 요약 — 161개 단지, 어디에 몰려 있는가
| 구 | 단지 수 | 주요 평형 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 사하구 | 22개 | 85㎡, 60㎡ | 가장 많음 |
| 강서구 | 20개 | 60㎡, 85㎡ | 명지 신도시 집중 |
| 북구 | 18개 | 85㎡, 60㎡ | 화명·구포 다수 |
| 남구 | 15개 | 85㎡ | |
| 부산진구 | 14개 | 60㎡, 85㎡ | |
| 동래구 | 13개 | 85㎡ | |
| 연제구 | 12개 | 85㎡ | |
| 해운대구 | 8개 | 60㎡ | 상대적으로 적음 |
| 수영구 | 2개 | 75㎡, 60㎡ | 가장 적음 |
해운대구와 수영구에서 조건을 통과한 단지가 적은 이유는 간단합니다. 매매가가 높아 전세가율이 60%를 밑돌거나, 갭이 3억을 초과하는 단지가 많기 때문입니다. 사람들이 "좋다"고 부르는 지역일수록 갭투자 진입 조건은 더 까다로워집니다.
갭투자 가능 조건은 주목받지 못한 지역에 더 많이 있습니다. 사하구·강서구·북구는 부동산 커뮤니티에서 자주 언급되지 않지만, 데이터에서는 조건을 충족하는 단지가 가장 많습니다. 입소문보다 데이터를 먼저 봐야 하는 이유입니다.
전용 85㎡(국민평형) 조건 통과 단지 — 상위 목록
| 구 | 단지명 | 준공 | 매매 | 전세 | 전세율 | 갭 | 법인 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 북구 | 백양디이스트(1단지) | 2015 | 16건 | 11건 | 87.4% | 0.0억 | 0% |
| 강서구 | 명지오션시티한신휴플러스 | 2014 | 5건 | 8건 | 86.1% | 0.0억 | 0% |
| 사하구 | 사하뷰웰 | 2016 | 5건 | 5건 | 85.2% | 0.0억 | 0% |
| 사하구 | 힐스테이트사하역 | 2022 | 17건 | 11건 | 76.0% | 1.4억 | 0% |
| 강서구 | 명지두산위브포세이돈 | 2013 | 15건 | 15건 | 79.1% | 0.0억 | 0% |
| 북구 | 이편한세상금정산 | 2021 | 11건 | 9건 | 70.4% | 1.0억 | 0% |
| 사하구 | 다대동롯데캐슬몰운대 | 2007 | 10건 | 9건 | 76.3% | 0.0억 | 0% |
| 사하구 | 힐스테이트사하역 | 2022 | 17건 | 11건 | 76.0% | 1.0억 | 0% |
| 사하구 | 사하코오롱하늘채 | 2021 | 5건 | 11건 | 77.9% | 0.0억 | 0% |
| 남구 | 대연파크푸르지오 | 2018 | 11건 | 13건 | 68.1% | 1.0억 | 0% |
| 서구 | e편한세상송도더퍼스트비치 | 2024 | 14건 | 5건 | 66.3% | 1.0억 | 86%* |
출처: 국토교통부 실거래가·전월세 신고 시스템, 2026.01~05, 필자 직접 분석. 전세가율 높은 순 일부 발췌.
전용 60㎡(소형) 조건 통과 단지 — 상위 목록
| 구 | 단지명 | 준공 | 매매 | 전세 | 전세율 | 갭 | 법인 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강서구 | 부산명지중흥S-클래스프라디움 | 2016 | 15건 | 18건 | 82.3% | 0.0억 | 0% |
| 강서구 | 협성·DS엘리시안 | 2015 | 15건 | 15건 | 88.0% | 0.0억 | 7% |
| 사하구 | 사하코오롱하늘채 | 2021 | 10건 | 7건 | 84.1% | 0.0억 | 0% |
| 남구 | 데시앙해링턴플레이스파크시티 | 2023 | 13건 | 19건 | 75.4% | 0.9억 | 0% |
| 강서구 | 명지협성휴포레 | 2016 | 17건 | 27건 | 79.7% | 0.0억 | 0% |
| 북구 | 더 래디언트 금정산 | 2019 | 15건 | 9건 | 80.1% | 0.0억 | 0% |
| 사하구 | 괴정한신더휴 | 2022 | 8건 | 7건 | 83.9% | 0.0억 | 0% |
출처: 국토교통부 실거래가·전월세 신고 시스템, 2026.01~05, 필자 직접 분석.
법인 매도 비율 높은 단지 — 따로 봐야 하는 이유
스크리닝 목록 중 아래 단지들은 조건을 통과했지만 매도자 구성이 다릅니다.
| 단지 | 법인 매도 | 전세율 | 주의 사항 |
|---|---|---|---|
| e편한세상송도더퍼스트비치 | 86% | 66.3% | 시행사 잔여 물량 순차 처리 — 5편 분석 참조 |
| 동구 북항에코하임센트럴뷰 | 100% | 61.4% | 법인 단독 매도 — 시장 수요 미확인 |
| 대연롯데캐슬레전드1단지(소형) | 53% | 77.9% | 소형 평형에 한정 |
법인이 파는 단지의 전세가율이 높다고 해서 실거주 수요가 탄탄하다고 볼 수 없습니다. 매매가 자체가 시행사가 설정한 가격이라면, 그 가격을 기준으로 산출한 전세가율은 실제 시장을 반영하지 못할 수 있습니다. 이 단지들은 목록에서 제외하거나 별도로 검토하는 것이 안전합니다.
딥다이브 — 실거주 수요가 탄탄한 단지 2곳
161개 중 아래 조건을 모두 충족한 단지 두 곳을 골라 상세 분석했습니다.
기준: 법인 매도 0%, 매매 10건 이상, 전세 신규 10건 이상, 전체 거래 중개거래 중심, 2015년 이후 준공.
힐스테이트사하역 — 사하구 2022년 준공, 전용 85㎡
17건의 매매 거래가 모두 중개거래이고, 전세 11건이 1월부터 5월까지 고르게 분산돼 있습니다. 특정 월에 몰린 이벤트성 데이터가 아닙니다. 전세 수요가 꾸준히 있다는 뜻입니다.
매매가가 3~6층 저층(5.3~5.8억)과 고층(6.0~6.5억)으로 구분되지만, 전세가는 4~5억으로 비교적 일정합니다. 즉 저층 매수(5.3억) + 전세 4.5억 기준 갭은 약 8,000만원까지 낮아집니다.
전세 만기 시 세입자에게 돌려줘야 할 보증금이 줄어든 전세가로 충당되지 않을 때 발생합니다. 갭투자 진입 전 이 금액을 현금으로 보유할 수 있는지 반드시 확인하십시오.
데시앙해링턴플레이스파크시티 — 남구 2023년 준공, 전용 60㎡
두 가지가 눈에 띕니다. 첫째, 전세 19건이 5개월에 고르게 퍼져 있습니다. 실거주 수요가 꾸준하다는 가장 확실한 증거입니다. 둘째, 직거래가 단 한 건도 없습니다. 모든 거래가 공인중개사를 통해 이루어졌으며, 이는 시장에서 정상적으로 형성된 가격임을 보여줍니다.
갭이 약 9,000만 원으로 이 목록에서 가장 낮은 수준입니다. 2023년 신축인데도 이 수준의 갭이 유지된다는 건, 전세 수요가 매매가를 상당 부분 받쳐주고 있다는 의미입니다.
60㎡ 소형은 매매가 자체가 낮아 역전세 발생 시 반환 부담 절대액도 작습니다. 다만 전세가율이 높을수록 소폭 하락에도 역전세 발생 가능성이 높아진다는 점은 유의해야 합니다.
이 목록을 어떻게 활용할 것인가
이 161개 단지는 출발점입니다. 데이터가 통과시킨 단지라도 현장에서 확인해야 할 것이 남아 있습니다.
- 1
관심 단지를 찾았다면 국토부에서 매도자 구성을 직접 확인하십시오.
rt.molit.go.kr → 아파트 매매 → 단지명 검색 → 매도자 칸 확인. 법인 비율이 50% 이상이면 이 글의 법인 주도 단지 기준을 적용해 별도로 해석하십시오. - 2
전세가율은 현재 시점 스냅샷입니다. 2년 뒤를 보십시오.
갭투자는 전세 만기(2년 후) 시점의 전세가가 중요합니다. 현재 전세가에서 10~20% 하락 시 역전세 반환 부담을 계산하고, 그 금액을 현금으로 보유할 수 있는지 확인하십시오. - 3
전세 건수가 많고 월별로 분산된 단지를 우선하십시오.
전세 3건과 19건은 데이터 신뢰도가 다릅니다. 전세 거래가 특정 월에 몰린 단지보다 꾸준히 분산된 단지가 실거주 수요가 탄탄하다는 증거입니다.