부산시 홈페이지의 도면은 2019년 구계획 기준입니다. 세대수·동수 등 사업 규모는 2024년 9월 새 시공사 선정 기준 수치를 사용했습니다.
재개발 구역에서 투자 타이밍을 논할 때 자주 나오는 말이 있습니다. "관리처분 단계에서 사면 늦다"는 말과 "관리처분이 넘어가야 안심하고 들어간다"는 말입니다. 같은 단계를 두고 정반대의 해석이 나옵니다.
지금 괴정 5 구역이 정확히 그 단계에 있습니다. 이 글은 "지금 들어가면 수익이 나는가"를 계산으로 확인합니다.
괴정 5 구역 사업 기본 정보
| 항목 | 내용 | 출처 |
|---|---|---|
| 현재 단계 | 관리처분계획 진행중 | 부산시 정비사업 |
| 구역명 | 괴정5(시범생활권) 재개발 | 동일 |
| 위치 | 부산 사하구 괴정동 571-1번지 일원 | 동일 |
| 구역면적 | 163,895.5㎡ | 동일 |
| 완공 후 단지명 | 힐스테이트 푸르지오 사하역 포레스트 | 한국경제 2024.09.10 |
| 시공자 | 현대건설 + 대우건설 컨소시엄 | 동일 |
| 공사비 | 1조 3,086억원 | 동일 |
| 규모 | 지하3층~지상39층, 19개동, 3,102세대 + 오피스텔 144실 | 동일 |
| 교통 | 부산 도시철도 1호선 사하역 인접 | 동일 |
출처: 부산광역시 정비사업 통합홈페이지, 한국경제 2024.09.10.
관리처분 단계란 무엇인가
재개발 사업은 여러 단계를 거칩니다. 지금 괴정 5 구역이 있는 관리처분 단계가 투자자에게 어떤 의미인지 전체 흐름에서 확인합니다.
관리처분계획 단계는 조합원별 분담금이 확정되는 단계입니다. 각 조합원이 어떤 평형을 얼마에 배정받는지가 이 단계에서 정해집니다.
관리처분 단계에서 매수하면 분담금을 알고 들어갈 수 있다는 장점이 있습니다. 반면 이미 기대가치가 가격에 반영된 상태라 초기 단계보다 매수가가 높습니다.
괴정 5 구역 인근 신축 실거래가 (사하역 기준)
괴정 5 구역은 아직 완공되지 않았기 때문에 인근 신축 단지의 실거래가를 참고 기준으로 사용합니다.
아래 단지들은 괴정 5 구역과 다른 별개의 사업입니다. 완공 후 실제 시세와 동일하지 않을 수 있습니다.
| 괴정 5 구역 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
투자 시뮬레이션
아래 계산은 실제 물건이 아닌 교육용 가상 시뮬레이션입니다. 감정평가액·비례율·추가분담금은 물건마다 달라질 수 있습니다.
위 계산은 실제 권리가액이 아닌 가정 시뮬레이션입니다. 감정평가액이 높아질수록 추가분담금은 줄어듭니다. 실제 투자 판단은 조합 사무소에서 감정평가액·비례율을 직접 확인한 뒤 계산해야 합니다.
리스크 — 반드시 확인할 것
- 리스크 1
공사비 상승 가능성
공사비는 이미 큰 폭으로 상승했습니다. 착공 이후 자재비·인건비 추가 상승 시 조합원 분담금이 증가할 수 있습니다. - 리스크 2
시공사 교체 이력
기존 시공사 계약 해지 이후 새 컨소시엄이 선정됐습니다. 사업 지연 리스크를 무시하기 어렵습니다. - 리스크 3
장기 보유 비용
관리처분 이후 이주·철거·착공·완공까지 5~6년 이상 걸릴 가능성이 있습니다. 이 기간의 금융비용을 반드시 계산해야 합니다.
결론 — 지금 들어가도 되는 사람
- 1
감정평가액과 비례율을 확인한 사람
총투자금을 숫자로 계산한 뒤 들어가는 경우. - 2
매수가만 보고 싸다고 느끼는 사람
관리처분 단계에서는 추가분담금이 핵심입니다. - 3
완공 후 시세를 낙관적으로만 보는 사람
현재 인근 신축 시세보다 낮게 형성될 가능성도 고려해야 합니다.