보증금보다 집값이 낮아졌습니다
— 부산 명지 실제 사례
전세 계약을 맺을 때 이런 상황을 상상하는 사람은 없습니다. 내가 낸 보증금 3억 1,000만 원짜리 집이, 지금 시장에서 2억 8,500만 원에 팔리고 있다면 어떻게 될까요.
이건 가정이 아닙니다. 2026년 현재, 부산 강서구에 이 상황이 실거래 데이터로 확인된 단지가 있습니다.
전세가(3억 1,000만)가 매매가(2억 8,500만)를 2,500만 원 초과한 상태.
매매 5건·전세 8건, 국토부 실거래가 2026.01~05 기준.
전세가율이 100%를 넘는다는 것은 이미 역전세가 현실이 됐다는 뜻입니다. 이 상황에서 세입자와 집주인에게 구체적으로 어떤 일이 벌어지는지 순서대로 짚습니다.
역전세란 무엇인가
역전세는 단순합니다. 전세 계약 만기가 됐을 때 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 보증금을 마련하지 못하는 상황입니다.
왜 못 마련할까요. 보통 집주인은 새 세입자에게 받은 보증금으로 기존 세입자 보증금을 돌려줍니다. 그런데 새 세입자를 구할 때 전세 시세가 내려가 있으면 이전보다 적은 돈을 받게 됩니다. 그 차액을 집주인이 현금으로 채워야 합니다.
보증금을 돌려달라고 했을 때
전세보증보험(HUG·SGI)에 가입되어 있다면 보험사가 먼저 보증금을 지급해줍니다. 그러나 가입 조건이 있습니다. 전세가율이 높은 단지는 아예 가입이 거절되는 경우가 있습니다. 계약 전에 반드시 가입 가능 여부를 확인해야 하는 이유가 여기 있습니다.
돌려줄 돈이 없을 때
지금 부산에서 위험 구간인 단지
아래 단지들은 2026년 1~5월 국토부 실거래 기준, 전세가율이 90%를 초과하는 단지입니다. 전세 만기 시점에 매매가가 소폭만 하락해도 역전세 구간에 진입합니다.
| 단지명 | 구 | 매매가 | 전세가 | 전세가율 | 상태 | 건수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 명지오션시티한신휴플러스 84㎡ · 2014년 준공 | 강서구 | 2억 8,500만 | 3억 1,000만 | 108.7% | 역전세 | 5건 / 8건 |
| 대림타운 59~84㎡ · 구축 | 북구 | 2억 4,250만 | 2억 3,500만 | 96.9% | 위험 | 4건 / 2건 |
| 정관동일스위트3차 65~84㎡ · 기장군 | 기장군 | 2억 1,200만 | 1억 9,450만 | 91.7% | 주의 | 충족 |
명지오션시티의 경우 전세가가 매매가를 이미 넘어섰습니다. 매매가가 단 1원이라도 더 내려가면 집을 팔아도 보증금을 전액 반환할 수 없는 구조입니다. 이 단지에 전세 계약을 앞두고 있다면, 전세보증보험 가입 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
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국토부에서 동일 단지 매매 실거래가 직접 확인계약할 단지 이름을 국토부 실거래가 공개시스템에서 검색합니다. 최근 6개월 매매가가 전세가보다 높은지 확인합니다. 전세가율 = 내 보증금 ÷ 최근 매매가. 90%를 넘으면 주의 구간입니다.rt.molit.go.kr 바로가기
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전세보증보험 가입 가능 여부 사전 조회HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 계약 전에 보증 가능 여부를 조회할 수 있습니다. 전세가율이 너무 높으면 가입 자체가 거절됩니다. 가입이 거절되는 단지라면 계약을 재고해야 합니다.HUG 전세보증보험 안내
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등기부등본에서 선순위 채권 확인계약 직전 등기부등본을 발급해서 근저당권 설정 금액을 확인합니다. (내 보증금 + 근저당 채권 합계)가 매매가를 초과하면 경매 시 보증금을 전액 돌려받지 못할 수 있습니다. 인터넷등기소에서 700원으로 발급 가능합니다.인터넷등기소 바로가기
계약서에 도장 찍기 전에 물어야 할 것
- 지금 계약하려는 단지의 최근 매매 실거래가를 국토부에서 직접 확인했는가? 내 보증금보다 낮지 않은가?
- 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 조회했는가? 가입이 거절되는 단지라면 이유가 무엇인가?
- 등기부등본상 근저당 설정 금액과 내 보증금을 합산했을 때 매매가를 초과하지 않는가?