갱신 계약은 직전 전세가의 5% 이내 증액으로 시세를 반영하지 않습니다. 이 글의 전세 분석은 신규 계약 실거래만 사용합니다.
두 단지의 주소는 모두 부산광역시 수영구 민락동입니다. 광안리 바다가 보이고, 민락공원이 걸어서 닿는 거리입니다.
그런데 국토교통부 실거래가 시스템에 찍힌 숫자는 다릅니다.
같은 민락동, 같은 오션뷰, 3년 차이. 그런데 왜 저층 기준 2.4억 이상 차이가 날까요. 이 글은 그 이유를 데이터로 설명하고, 투자자에게 실제로 의미 있는 질문을 던집니다.
두 단지 기본 비교
숫자를 보기 전에 눈에 띄는 게 있습니다. 오션테라스는 개인이 팔고, 테넌바움294는 법인이 팝니다. 이 차이가 단순한 배경 정보가 아닙니다. 가격이 어떻게 결정되는지를 설명하는 핵심 변수입니다.
거래 방식이 다르다 — 법인 100% vs 개인 100%
이번 분석 기간(2026.3.16~5.16) 동안 두 단지의 거래는 구조적으로 달랐습니다.
| 항목 | 오션테라스 (2단지, 85㎡) | 테넌바움294 (85㎡) |
|---|---|---|
| 총 거래 건수 | 2건 | 16건 |
| 매도자 구성 | 개인 100% | 법인 100% |
| 거래 방식 | 중개거래 100% | 직거래 93% |
| 4월 집중도 | 거래 없음 | 12건 (75%) |
오션테라스는 개인이 공인중개사를 통해 팔았습니다. 각자의 사정에 따라 가격을 정하고, 시장에서 합의가 이루어진 결과입니다.
테넌바움294는 다릅니다. 16건 전부 법인 매도이고, 4월에 12건이 집중됐습니다. 층수별로 가격이 체계적으로 설정돼 있으며, 개인이 자유롭게 판 거래가 단 한 건도 없습니다.
법인 매도 100%, 특정 월 집중, 층수별 체계적 가격 구조. 이 조건이 모두 충족될 때 이 거래는 시장이 결정한 가격이 아닌 공급자(법인)가 설정한 가격으로 해석해야 합니다. 테넌바움294의 현재 가격이 '시장에서 검증된 수준'이라고 단정할 수 없습니다. 법인의 잔여 물량이 모두 소진된 이후, 개인 간 거래에서 어떤 가격이 형성되는지가 진짜 시세를 결정할 것입니다.
층수별 가격 구조 — 테넌바움294 16건 전수
같은 전용 85㎡인데 층수에 따라 가격이 다음과 같이 분포합니다.
| 층수 | 거래 유형 | 매도자 | 실거래가 | 평당가(전용 기준) |
|---|---|---|---|---|
| 37층 | 중개거래 | 법인 | 15억 6,000만원 | 6,083만원 |
| 37층 | 직거래 | 법인 | 15억 6,000만원 | 6,083만원 |
| 34층 | 직거래 | 법인 | 14억 9,000만원 | 5,810만원 |
| 31층 | 직거래 | 법인 | 12억 3,500만원 | 4,806만원 |
| 28층 | 직거래 | 법인 | 13억 4,000만원 | 5,225만원 |
| 27층 | 직거래 | 법인 | 13억 1,500만원 | 5,128만원 |
| 26층 | 직거래 | 법인 | 12억 9,000만원 | 5,030만원 |
| 14층 | 직거래 | 법인 | 10억 7,000만원 | 4,166만원 |
| 9층 | 직거래 | 법인 | 9억 9,000만원 | 3,861만원 |
| 6층 | 직거래 | 법인 | 9억 6,000만원 | 3,744만원 |
| 4층 | 직거래 | 법인 | 9억 5,000만원 | 3,705만원 |
| 4층 | 직거래 | 법인 | 9억 5,000만원 | 3,705만원 |
| 3층 | 직거래 | 법인 | 9억 5,000만원 | 3,705만원 |
| 2층 | 직거래 | 법인 | 9억 4,000만원 | 3,666만원 |
| 2층 | 직거래 | 법인 | 9억 4,000만원 | 3,666만원 |
| 2층 | 직거래 | 법인 | 9억 4,000만원 | 3,666만원 |
출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 2026.3.16~5.16, 전용 85㎡ 단일 평형, 필자 직접 분석.
저층(2~4층)은 9억 4,000~9억 5,000만원에 고정돼 있고, 층수가 올라갈수록 단계적으로 오릅니다. 예외 거래가 없습니다. 이것은 시장에서 형성된 가격이 아니라 공급자가 층수별로 설계한 가격표입니다.
같은 85㎡인데 2층과 37층의 차이는 6억 2,000만원입니다. 단지 이름만 보고 가격을 판단하는 것이 왜 위험한지 이 표가 보여줍니다.
오션테라스 거래는 시장이 결정했다
오션테라스 2단지와 4단지의 85㎡ 거래는 개인이 중개사를 통해 팔았습니다. 각 거래는 독립적으로 이루어졌습니다.
| 단지 | 층수 | 전용면적 | 거래 유형 | 매도자 | 실거래가 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2단지 | 9층 | 85㎡ | 중개거래 | 개인 | 7억 700만원 |
| 2단지 | 11층 | 85㎡ | 중개거래 | 개인 | 7억 300만원 |
| 4단지 | 20층 | 85㎡ | 중개거래 | 개인 | 7억 8,000만원 |
| 4단지 | 9층 | 85㎡ | 중개거래 | 개인 | 7억 2,800만원 |
| 4단지 | 16층 | 85㎡ | 중개거래 | 개인 | 7억 2,000만원 |
출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템, 2026.3.16~5.16, 2단지 2건·4단지 3건, 각각 참고 수준.
2단지 85㎡는 2건(7억 300만원~7억 700만원), 4단지 85㎡는 3건(7억 2,000만원~7억 8,000만원)입니다. 모두 건수가 적어 통계적으로 확정짓기 어렵습니다. 다만 두 단지 모두 7억~7억 8,000만원 범위 안에 있으며, 각기 다른 층수와 개인 매도자에서 비슷한 가격대가 나왔다는 점은 이 수준이 시장에서 형성된 가격임을 보여줍니다.
테넌바움294는 37층까지 층수별 가격이 6억 이상 차이납니다. 오션테라스는 9층과 20층의 차이가 8,000만원 수준입니다. 오션테라스가 조망 프리미엄이 덜하다거나 건물이 낮아서가 아닙니다. 층수별 가격 차이는 공급자가 설계하는 것입니다. 오션테라스는 개인 매도자들이 각자의 상황에서 협상한 결과이기 때문에 층수 차이가 시장에서 자연스럽게 수렴됩니다.
전세가와 갭 — 지금 진입 비용은 얼마인가
투자자에게 가장 중요한 숫자는 매매가가 아닌 갭입니다. 갭은 실제로 현금을 얼마나 묶어야 하는지를 보여줍니다.
오션테라스 전세 현황 (2026년 신규 실거래)
| 단지 | 거래일 | 층수 | 신규 전세가 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1단지 33평 | 2026.03.04 | 8층 | 4억 2,000만원 | 신규 |
| 1단지 33평 | 2026.01.21 | 23층 | 5억 | 신규 |
| 2단지 32평 | 2026.03.24 | 9층 | 3억 9,000만원 | 신규 |
| 2단지 32평 | 2026.02.13 | 3층 | 4억 2,000만원 | 신규 |
출처: 호갱노노 전월세 내역(국토부 기준), 갱신 계약 제외, 신규 계약만 표기.
오션테라스 2단지 85㎡의 2026년 신규 전세는 3억 9,000만원~4억 2,000만원 범위입니다. 1단지는 층수에 따라 4억 2,000만원~5억까지 나옵니다.
테넌바움294 전세 현황 (호가 기준)
테넌바움294의 2026년 전세 실거래는 확인되지 않습니다. 현재 호갱노노에 등록된 전세 호가(2026.05.17 기준)는 6억 3,000만원~7억입니다. 호가는 아직 계약이 체결되지 않은 가격으로, 실거래가와 다를 수 있습니다.
| 항목 | 오션테라스 2단지 85㎡ | 테넌바움294 85㎡ 저층 |
|---|---|---|
| 매매 실거래 | 7억 300~7억 700만원 (2건) | 9억 4,000만원 (2~4층) |
| 전세 기준 | 3억 9,000~4억 2,000 신규 실거래 | 6억 3,000~6억 5,000 호가(미확정) |
| 추정 갭 | 2억 8,000~3억 2,000만원 | 2억 9,000~3억 1,000만원 |
| 전세가율 | 55~60% | 67~69% 호가 기준 |
갭은 매매 실거래가에서 전세가를 뺀 추정값입니다. 오션테라스는 실거래 기반, 테넌바움294는 호가 기반으로 신뢰도가 다릅니다.
테넌바움294의 저층 매매가는 오션테라스보다 2억 4,000만원 비쌉니다. 그런데 추정 갭은 두 단지 모두 2.8억~3.2억으로 비슷합니다. 왜 이런 구조가 나오느냐면, 테넌바움294의 전세가율(67~69%)이 오션테라스(55~60%)보다 높기 때문입니다. 더 비싸게 사지만 전세로 더 많이 채울 수 있어 갭이 비슷하게 유지됩니다.
단, 오션테라스의 갭은 신규 실거래 기반이고, 테넌바움294의 갭은 호가 기반 추정값입니다. 실제 전세 계약이 체결될 때 이 수치는 달라질 수 있습니다.
실거주자라면 무엇을 보는가
| 항목 | 오션테라스 | 테넌바움294 |
|---|---|---|
| 교통 | 두 단지 모두 도보 10분 이내 지하철역 없음. 버스 이용 또는 차량 필수. | |
| 입주 상태 | 입주 완료, 전입 즉시 가능 | 입주 완료, 전입 즉시 가능 |
| 단지 규모 | 1~4단지 분산, 각 단지 소규모 | 단일 단지 294세대 |
| 시설 | 일반 아파트 수준 | 하이엔드 사양, 스카이라운지 |
| 조망 | 단지별 상이, 일부 바다 조망 | 저층부터 광안대교 오션뷰 |
| 가격 접근성 | 7억 300~7억 800만원 | 저층 9억 4,000만원~ |
실거주 목적이라면 하이엔드 시설과 확실한 오션뷰에 프리미엄을 지불할 의향이 있는지가 선택의 기준입니다. 테넌바움294는 2억 이상의 가격 차이를 납득할 수 있는 실거주 가치를 갖추고 있습니다. 반면 오션테라스는 같은 민락동에서 상대적으로 합리적인 가격에 진입할 수 있는 대안입니다.
<
4.3억 프리미엄, 지불할 근거가 있는가
지금까지 데이터를 교차로 확인했습니다. 결론을 세 가지로 정리합니다.
- 1
테넌바움294의 현재 가격은 법인이 설정한 가격입니다.
16건 전부 법인 매도, 75%가 4월에 집중. 층수별로 체계적으로 책정된 이 가격은 시장 수요가 검증한 가격이 아닙니다. 법인의 잔여 물량 소진 이후 개인 간 거래에서 형성되는 가격이 진짜 시세입니다. - 2
갭은 비슷하지만, 데이터의 신뢰도가 다릅니다.
오션테라스의 갭은 신규 전세 실거래 기반이고, 테넌바움294의 갭은 호가 기반 추정입니다. 테넌바움294의 실제 갭은 전세 계약이 체결될 때까지 확정되지 않습니다. 투자 검토 시 반드시 현재 전세 실거래가를 직접 확인하십시오. - 3
4.3억 프리미엄의 근거는 브랜드·희소성·조망입니다. 이것이 유지될지는 개인의 판단입니다.
294세대 희소성, 하이엔드 사양, 광안대교 직접 조망. 이 세 가지가 앞으로도 가격을 지지할 것이라 보는지가 테넌바움294 투자의 핵심 전제입니다. 오션테라스는 같은 입지에서 이미 시장이 검증한 가격대입니다.
한 가지를 덧붙입니다. 이 글에서 확인한 것처럼, 부동산 데이터에서 매도자가 누구인지를 보는 것은 가격 자체를 보는 것만큼 중요합니다. 관심 단지를 국토교통부 실거래가 시스템에서 직접 조회할 때, 매도자 칸을 반드시 확인하십시오.