정부가 5월 12일 토지거래허가구역 실거주유예를 전면 확대했습니다. 그런데 정작 뜯어보면, 이 정책의 실수혜자는 현금 수억 원을 쥔 사람으로 좁혀집니다. 무주택자에게 문을 열어줬다고 하지만, 사다리 중간 칸은 여전히 빠져 있습니다.
토지거래허가구역 실거주유예 확대: 조건과 실수혜자
이모 이야기를 꺼내면 씁쓸해집니다. 아이 둘을 키우며 수년을 전세로 버티다 뒤늦게 집을 샀는데, 그 5년 사이 집값은 거의 오르지 않았습니다. 반면 무리하게 매매를 선택한 저희 집은 12년이 지난 지금 두 배가 됐습니다. 이런 경험이 쌓이면서 "전세는 남 좋은 일만 시킨다"는 인식이 뿌리 깊어질 수밖에 없었습니다.
이번 정책의 골자는 토지거래허가구역(토허제) 내 비거주 1주택자의 물건을 무주택자가 세입자를 안고 구매할 수 있도록 실거주유예를 확대한 것입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 발표일 / 시행 | 2026년 5월 12일 발표 · 시행령 개정 후 이르면 5월 말부터 신청 가능 |
| 적용 대상 | 발표일 현재 임대차계약이 존재하는 모든 주택 (비거주 1주택 포함) |
| 매수자 요건 | 발표일(5월 12일)부터 계속 무주택 유지한 자만 해당 발표 이후 집을 팔아 무주택자가 된 경우도 불가 |
| 유예 기간 | 현재 임대차계약 최초 종료일까지 · 최대 2028년 5월 11일까지 |
| 신청 기한 | 2026년 12월 31일까지 관할 관청에 토지거래허가 신청 완료 |
| 취득 기한 | 허가 후 4개월 이내 소유권이전등기 완료 |
| ⚠ 대출 현실 | LTV 상한 40% 적용. 전세가율이 40%를 초과하면 주담대 불가. 예) 12억 주택 · 7억 전세 → 5억 자기자본 필수 |
이번 조치에서 놓쳐서는 안 될 핵심은 대출 구조입니다. 저는 이 부분이 가장 아쉽습니다. 전세사기 공포로 "대출을 더 당겨서라도 매매하겠다"는 지인들에게 솔직히 뭐라 답해야 할지 모르겠습니다. 문을 열어줬지만 실제 입장은 현금 부자에게만 허락된 구조입니다.
양도세 중과 재시행과 매물잠김: 구조적 원인 분석
5월 9일 다주택자 양도세 중과 배제 혜택이 종료됐습니다. 양도세 중과란 다주택자가 집을 팔 때 일반 세율에 추가 세율을 얹어 고율로 과세하는 제도로, 시세 차익이 있는 물건을 팔면 세금이 수억 원대로 불어납니다. 원금 수준밖에 남지 않는 매각을 굳이 서두를 이유가 없어진 것입니다.
| 지표 | 수치 | 출처 |
|---|---|---|
| 서울 아파트 전세가 상승률 (5월 1주) | +0.23% 2015년 11월 이후 최고 상승폭 |
한국부동산원 |
| 서울 아파트 입주 물량 | 2025년 4만 6천 가구 → 2026년 4,200가구 (91% 급감) |
국토교통부 |
| 서울 자가 점유율 | 약 44% 절반 이상이 전월세 거주 |
국토교통부 |
정부가 이 층(비거주 1주택자)을 움직이려 했다는 의도는 충분히 읽힙니다. 그런데 "팔아라"고 하면서 "갈아타기는 안 된다"는 메시지를 동시에 내보냈습니다. 1주택자가 더 나은 집으로 이동하는 행위를 이번 대책은 사실상 투기 수요로 분류한 셈입니다. "지금 그 집에 평생 눌러앉아라"는 신호로 읽힐 수밖에 없습니다.
⚠ 2028년 시한폭탄 우려
실거주유예 종료 시점(2028년)과 서울 입주 물량 감소 구간이 겹칩니다. 유예받은 매수자들이 일제히 실거주를 시작하면 세입자 퇴거와 전세 매물 감소가 동시에 발생할 수 있습니다.
출처: 뉴스1 2026.05.14
전월세 거주자·무주택자 실전 대응 3단계
- 지금: 시행령 개정 완료 시점 확인
이르면 2026년 5월 말 시행령 개정 예정. 국토교통부 홈페이지 또는 국가법령정보센터에서 「부동산거래신고법 시행령」 개정 공포일 확인 후 진입 타이밍 판단. - 매수 전: 자기자본 충분성 계산
LTV 40% 초과 전세가율 물건은 대출 불가 구조. 전세금 + 잔여 매매대금을 자기자본으로 조달 가능한지 한국주택금융공사 대출계산기로 먼저 확인. - 7월까지: 세제 개편안 확인 후 결정
7월 말 예정된 정부 세제 개편안 발표 전까지 최종 결정을 유보하는 전략도 유효. 양도세·보유세 변화에 따라 매물 흐름이 달라질 수 있으므로 갱신권 사용 시점과 병행 검토 권장.
참고 영상: 유튜브 바로가기
본 글은 개인적인 경험과 공개된 정보를 바탕으로 작성된 정보 제공 목적의 글입니다. 구체적인 거래 및 세금 계산은 반드시 공인중개사·세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.
참고: 국토교통부 2026.05.12 | 브리핑 국토교통부 보도자료 2026.05.12 | 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향 | 뉴스1 2026.05.14