소유자 성명은 개인정보보호법에 따라 마스킹 처리했습니다. 등기부등본의 사실 관계는 열람일 기준이며 이후 변동될 수 있습니다.
부동산 커뮤니티에서 노후 주택 투자를 이야기할 때 자주 등장하는 논리가 있습니다. "대지지분이 높은 구형 건물은 재개발·재건축 기대로 가치가 오른다"는 말입니다. 특히 전용면적 대비 대지지분 비율이 높을수록 안전하다는 믿음이 퍼져 있습니다.
2026년 5월 13일 부산지방법원에서 낙찰된 한 물건은 이 논리가 작동하지 않는 조건을 구체적인 수치로 보여줍니다.
물건 기본 정보 — 공식 출처 전수 확인
| 항목 | 내용 | 출처 |
|---|---|---|
| 사건번호 | 2025타경21582 (부동산임의경매) | 대법원 경매정보 |
| 소재지 | 부산진구 당감동 768-1 백산아파트 2동 5층 505호 | 동일 |
| 준공 | 1988년 5월 11일 (38년차) | 건축물대장 |
| 구조·층수 | 철근콘크리트조, 지상 5층 | 건축물대장 |
| 전용면적 | 48.80㎡ (약 14.76평) | 등기사항전부증명서 |
| 대지지분 | 35.474㎡ (약 10.73평) | 등기사항전부증명서 직접 계산 |
| 대지지분율 | 72.7% (전용 대비) | 필자 직접 계산 |
| 감정평가액 | 103,000,000원 | 대법원 경매정보 |
| 낙찰가 | 44,999,900원 (2026.05.13) | 동일 |
| 낙찰가율 | 43.7% | 필자 직접 계산 |
| 정비사업 편입 | 미등록 | 부산시 정비사업 홈페이지 |
대지지분 계산: 전체 대지면적 9,945㎡ × 대지권 비율(35,474/9,945,000) = 35.474㎡ = 10.73평.
통설대로라면 우량 물건이어야 한다
요즘 신축 아파트의 대지지분율은 전용면적 대비 30~40% 수준입니다. 1980년대 저층 아파트는 용적률이 낮아 같은 땅에 세대가 적게 들어서고, 그 결과 세대당 대지지분이 상대적으로 큽니다.
이 물건의 대지지분율은 72.7%입니다. 신축 평균의 두 배 수준입니다. "대지지분이 높을수록 재개발·재건축에서 유리하다"는 통설 기준으로 보면 관심을 가져볼 만한 스펙입니다.
대지지분율(72.7%)이라는 상대적 수치와 대지지분 절대 크기(10.73평)는 다른 이야기입니다. 비율이 높더라도 절대 평수 자체가 작으면 정비사업에서 실질적인 이점이 줄어듭니다. 대지지분 14평이어도 84㎡를 못 받을 수 있다 에서 설명했듯, 정비사업에서 중요한 건 비율이 아니라 권리가액의 절대 크기와 구역 내 순위입니다.
3회 유찰 — 시장이 내린 평가
부산지방법원은 유찰 시 최저가를 30% 씩 낮춥니다. 이 물건은 3회 유찰 후 4차 기일에 낙찰됐습니다.
| 기일 | 최저매각가격 | 결과 |
|---|---|---|
| 1차 | 103,000,000원 (감정가) | 유찰 |
| 2차 | 72,100,000원 | 유찰 |
| 3차 | 50,470,000원 | 유찰 |
| 4차 | 35,329,000원 | 낙찰 44,999,900원 |
부산지방법원 30% 저감률 적용 계산. 낙찰가는 대법원 경매정보 2026.05.13 기준.
3회 유찰됐다는 건 최저가가 3,500만 원대까지 내려간 후에도 아무도 입찰하지 않았다는 의미입니다. 입찰자들이 이 가격에서도 리스크를 감수할 이유를 찾지 못했다는 시장의 판단입니다.
대지지분율 vs 절대 크기 — 두 가지 다른 이야기
이 물건의 핵심은 높은 지분율(72.7%)과 작은 절대 크기(10.73평)가 동시에 나타난다는 점입니다.
정비사업에서 84㎡ 새 아파트를 받으려면 충분한 권리가액이 있어야 합니다. 대지지분이 넓어도 절대 평수가 작으면 감정평가액 자체가 낮게 나오고, 권리가액도 낮아져 추가분담금 부담이 커집니다. 비율보다 절대 크기가 실질 투자 가치를 결정합니다.
부산시 정비사업 통합홈페이지 확인 결과, 당감동 768-1은 재개발·재건축 공식 구역으로 등록되지 않았습니다. 백양산 자락 고지대 입지는 민간 건설사의 사업성 확보가 쉽지 않은 조건입니다. 대지지분이 넓어도 그것이 정비사업으로 연결되지 않으면 시장에서는 노후 건물의 실거주 가치로만 평가됩니다.
등기부등본이 보여주는 구조적 리스크
등기사항전부증명서의 갑구와 을구를 분석하면 이 물건의 매수·보유 이력에서 나타나는 구조적 리스크가 확인됩니다.
소유권 이력 (갑구)
- 1988준공 및 최초 분양
- 19951차 소유권 이전 (매매)
- 2015최종 소유권 이전 — 매매가 97,500,000원 (9,750만원)
- 2024가압류 2건 (농협은행 1,098만원, 하나카드 1,043만원)
- 2025임의경매 개시결정 (청구금액 5,366만원)
- 2026낙찰 44,999,900원 — 11년 전 매수가 대비 -54%
담보 설정 현황 (을구)
| 번호 | 설정 시점 | 채권자 | 채권최고액 | 현황 |
|---|---|---|---|---|
| 6번 | 2015년 5월 | 우리은행 | 66,000,000원 | 잔존 |
| 9번 | 2021년 1월 | 개인 (박\*\*) | 40,000,000원 | 잔존 |
| 잔존 담보 합계 | 106,000,000원 | 낙찰가 초과 | ||
채권최고액은 설정 금액으로 실제 채무액과 다를 수 있습니다. 출처: 등기사항전부증명서 2026.05.21 열람.
2015년 매수 시점(9,750만 원)에 설정된 은행 담보(6,600만 원)는 당시 LTV 기준에서 일반적인 수준입니다. 그러나 2021년 추가된 개인 담보(4,000만 원)는 부동산 가격이 오른 시기에 자산 가치를 기반으로 추가 차입이 이루어진 것으로 보입니다. 이후 시세가 하락하면서 담보 합계(1억 600만 원)가 낙찰가(4,500만 원)를 크게 초과하는 상황이 됐습니다. 이것은 특정 개인의 문제라기보다, 자산 가격 상승기에 레버리지를 늘리고 하락기에 담보 가치가 무너지는 구조적 패턴입니다.
낙찰자는 무엇을 계산했는가
4차 기일에 44,999,900원을 써낸 낙찰자는 이 물건을 재개발 기대가치로 접근하지 않았을 가능성이 높습니다. 38년 차 건물의 잔존 가치를 최소로 보고, 당감동 고지대 토지 10.73평의 현재 시세만 역산한 접근입니다.
낙찰가 4,500만 원 ÷ 10.73평 = 평당 약 419만 원. 이 금액이 이 입지에서 낙찰자가 설정한 마지노선입니다. 재개발이 현실화되면 플러스알파가 생기는 구조이지만, 그것을 전제로 가격을 쓰지 않았습니다.
결론 — 이 사례에서 확인할 수 있는 것
- 1
대지지분율(%)과 대지지분 절대 크기(평)는 다른 정보입니다.
72.7%라는 높은 지분율이 투자 가치를 보장하지 않습니다. 정비사업에서 실질 이점을 얻으려면 절대 평수와 그로 인한 권리가액이 충분해야 합니다. 비율만 보고 매수 결정을 내리면 이 사례와 같은 결과를 만날 수 있습니다. - 2
대지지분의 가치는 정비사업 연결 여부에 달려 있습니다.
구역 지정이 없는 노후 건물의 넓은 대지지분은 실거주 가치 외의 추가 이점을 기대하기 어렵습니다. 매수 전 부산시 정비사업 통합홈페이지에서 구역 지정 여부를 반드시 확인하십시오. - 3
담보 누적 구조는 매수 전에 확인할 수 있습니다.
등기사항전부증명서 700원으로 열람하면 현재 잔존 담보, 가압류, 소유권 이력이 모두 확인됩니다. 담보 합계와 예상 낙찰가를 비교하면 배당 구조를 사전에 파악할 수 있습니다.
대지지분 투자의 이론적 배경이 궁금하시다면 재개발 대지지분 확인법 및 추가분담금 계산 (2026년 최신판)을 함께 읽으시면 도움이 됩니다.