이 글에서 다루는 42개 구역은 사업시행인가 이상 단계만 포함합니다. 조합설립·추진위원회 단계는 제외했습니다.
부산에서 재개발이 진행 중인 구역이 몇 개인지 아십니까. 전체 162개입니다. 그 중에서 투자자가 실질적으로 관심을 가질 단계, 즉 사업시행인가 이상으로 진행된 구역만 추리면 42개입니다.
이 글은 그 42개 구역의 현재 단계와 규모를 한눈에 확인할 수 있도록 정리했습니다. 내가 관심 있는 구역이 지금 어느 단계인지, 얼마나 큰 사업인지를 바로 찾아볼 수 있습니다.
단계를 알아야 투자 타이밍이 보인다
재개발 투자에서 어느 단계에 진입하느냐는 기대 수익과 리스크의 크기를 결정합니다. 세 단계의 성격이 다릅니다.
일반분양 비율이 높을수록 사업성이 좋고 비례율이 높아질 가능성이 큽니다. 반대로 조합원 수가 세대수와 거의 같다면 일반분양 물량이 적어 사업 수익이 줄고 조합원 부담이 커질 수 있습니다. 비례율과 권리가액 개념이 궁금하시면 재개발 대지지분 확인법 및 추가분담금 계산기를 먼저 읽으시면 이해가 빠릅니다.
관리처분계획 단계 — 15개 구역
분담금이 확정되거나 확정을 앞둔 구역입니다. 이주 전 마지막 매수 구간으로 투자자 관심이 집중됩니다.
관리처분 단계 진입한 괴정5구역 도 참고하십시오.
| 구역명 | 위치 | 세대수 | 조합원 | 예상 일반분양 | 시공자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 감만1 재개발 최대규모 | 남구 감만동 | 9,092 | 8,637 | 455 (5%) | 대우건설·동부건설 |
| 시민공원촉진3 재개발 | 부산진구 범전동 | 3,545 | 3,365 | 180 (5%) | DL이앤씨 |
| 괴정5(시범생활권) 재개발 | 사하구 괴정동 | 3,509 | 1,871 | 1,638 (47%) | 현대건설·대우건설 |
| 문현3 재개발 | 남구 문현동 | 2,772 | 2,618 | 154 (6%) | 현대엔지니어링·두산건설 |
| 동삼1 재개발 | 영도구 동삼동 | 1,999 | 194 | 1,805 (90%) | 현대엔지니어링 |
| 가야1 재개발 | 부산진구 가야동 | 1,943 | 665 | 1,278 (66%) | HDC현대산업개발·대우건설 |
| 시민공원촉진2-1 재개발 | 부산진구 범전동 | 1,902 | 1,902 | 별도확인 | 미선정 |
| 시민공원촉진1 재개발 | 부산진구 부암동 | 1,874 | 1,874 | 별도확인 | GS건설 |
| 엄궁1 재개발 | 사상구 엄궁동 | 1,670 | 468 | 1,202 (72%) | 코오롱 |
| 범일2 재개발 | 동구 범일동 | 1,456 | 405 | 1,051 (72%) | 롯데건설 |
| 용호2 재개발 | 남구 용호동 | 1,041 | 984 | 57 (5%) | 대우건설 |
| 개금2 재개발 | 부산진구 개금동 | 539 | 125 | 414 (77%) | 동원개발 |
| 초량3 재개발 | 동구 초량동 | 432 | 117 | 315 (73%) | 호반건설 |
| 범일3-1 재개발 | 동구 범일동 | 368 | 154 | 214 (58%) | 우미건설 |
| 금곡2-1 재개발 | 북구 금곡동 | 313 | 46 | 267 (85%) | 산동아건설 |
괴정5구역 시공자: 2024.09.08 총회 기준 현대건설·대우건설 (한국경제 확인). 나머지: 부산시 정비사업 홈페이지 기준. 별도확인 표시 구역은 데이터상 조합원수 = 세대수로 기재돼 있어 일반분양 계산이 불가합니다. 실제 계획은 조합 사무소 확인이 필요합니다.
부산진구 시민공원 주변 재정비촉진 1·2-1구역은 데이터상 조합원수와 세대수가 동일하게 기재돼 있습니다. 이는 평형신청 전 데이터이거나 일반분양 계획이 미반영된 상태일 수 있습니다. 사업성이 없다는 의미가 아닙니다. 관심이 있으시다면 조합 사무소에서 일반분양 계획을 직접 확인하십시오.
사업시행인가 단계 — 15개 구역
개발 계획이 확정됐지만 분담금은 아직 미확정 단계입니다. 기대감이 가장 높고 가격 상승이 시작되는 구간입니다.
| 구역명 | 위치 | 세대수 | 조합원 | 예상 일반분양 | 시공자 |
|---|---|---|---|---|---|
| 복산1 재개발 대형 | 동래구 칠산동 | 4,673 | 2,689 | 1,984 (42%) | GS건설 |
| 서금사촉진5 재개발 | 금정구 서동 | 3,802 | 2,301 | 1,501 (39%) | 포스코이앤씨 ·GS건설 |
| 대연8 재개발 | 남구 대연동 | 3,312 | 3,110 | 202 (6%) | 포스코건설 |
| 서금사촉진6 재개발 | 금정구 서동 | 2,543 | 1,330 | 1,213 (48%) | 현대건설 |
| 서금사촉진A 재개발 | 금정구 부곡동 | 2,363 | 934 | 1,429 (60%) | 미선정 |
| 광안A 재개발 | 수영구 망미동 | 2,780 | 870 | 1,910 (69%) | DL이앤씨 |
| 범천4 재개발 | 부산진구 범천동 | 2,370 | 2,370 | 별도확인 | 현대건설 |
| 초량2 재개발 | 동구 초량동 | 1,815 | 868 | 947 (52%) | SK에코플랜트·현대건설 |
| 감천2 재개발 | 사하구 감천동 | 1,810 | 872 | 938 (52%) | 현대건설 |
| 부곡2 재개발 | 금정구 부곡동 | 1,968 | 926 | 1,042 (53%) | GS건설 |
| 초읍1 재개발 | 부산진구 초읍동 | 1,522 | 585 | 937 (62%) | 롯데건설 |
| 대평1 재개발 | 영도구 대평동 | 999 | 529 | 470 (47%) | 대림산업·고려개발 |
| 시민공원촉진4 재개발 | 부산진구 양정동 | 840 | 827 | 13 (2%) | 현대엔지니어링 |
| 중동5 재개발 | 해운대구 중동 | 1,149 | 877 | 272 (24%) | 미선정 |
| 우동3 재개발 | 해운대구 우동 | 세대수·조합원수 미기재 | 현대산업개발·대우건설 | ||
출처: 부산광역시 정비사업 통합홈페이지, 2025년 하반기 기준. 예상 일반분양은 단순 계산값입니다.
착공 단계 — 12개 구역
이주 완료 후 공사가 진행 중인 구역입니다. 직접 투자보다는 인근 수혜 단지의 시세 변화를 관찰하는 데 활용할 수 있습니다.
| 구역명 | 위치 | 세대수 | 시공자 |
|---|---|---|---|
| 대연3 재개발 대형 | 남구 대연동 | 4,488 | 롯데건설·HDC현대산업개발 |
| 온천4 재개발 | 동래구 온천동 | 4,043 | 삼성물산 |
| 우암1 재개발 | 남구 우암동 | 2,205 | 효성·진흥 공동 |
| 광안2 재개발 | 수영구 광안동 | 1,237 | SK에코플랜트 |
| 범천1-1 재개발 | 부산진구 범천동 | 1,323 | 현대건설 |
| 엄궁3 재개발 | 사상구 엄궁동 | 1,305 | 포스코이앤씨 |
| 양정3 재개발 | 부산진구 양정동 | 903 | 롯데건설 |
| 범일3 재개발 | 동구 범일동 | 856 | DL이앤씨 |
| 당리2 재개발 | 사하구 당리동 | 543 | 한화건설 |
| 서대신4 재개발 | 서구 서대신동 | 542 | HJ중공업 |
| 우동2 재개발 | 해운대구 우동 | 660 | 삼한종합건설 |
| 연산5 재개발 | 연제구 연산동 | 376 | 한진중공업 |
출처: 부산광역시 정비사업 통합홈페이지, 2025년 하반기 기준.
일반분양 비율로 보는 사업성
일반분양 비율은 전체 세대 중 외부에 분양하는 물량의 비율입니다. 이 비율이 높을수록 일반분양 수익이 커져 사업 수익성이 좋아지고, 비례율이 높아질 가능성이 큽니다. 반대로 낮을수록 공사비 부담이 조합원에게 집중됩니다.
이 개념이 실제 투자에서 어떻게 작동하는지는 대지지분 14평이어도 84㎡를 못 받을 수 있다 에서 권리가액과 함께 설명돼 있습니다.
일반분양 비율 높은 구역 (사업성 양호 가능성)
일반분양 비율 낮은 구역 (조합원 부담 주의)
일반분양 비율이 낮다고 반드시 나쁜 구역이 아닙니다. 감만1처럼 9,092세대 규모의 대단지는 조합원 수가 많을 수밖에 없습니다. 또한 이 수치는 임대주택 물량을 제외하기 전 단순 계산값입니다. 실제 비례율과 분담금은 관리처분계획 인가 시점에 확정되므로, 이 표는 1차 스크리닝 자료로만 활용하십시오.
결론 — 내 관심 구역을 직접 확인하는 법
- 1
이 표에서 관심 구역의 현재 단계를 확인하십시오.
사업시행인가 → 관리처분 → 착공 순으로 진행됩니다. 단계가 빠를수록 매수가가 낮고 리스크가 크며, 단계가 높을수록 확실하지만 가격도 올라 있습니다. - 2
최신 단계는 부산시 정비사업 홈페이지에서 직접 확인하십시오.
이 글의 데이터는 2025년 하반기 기준입니다. 단계가 바뀌었거나 사업이 지연·중단된 구역이 있을 수 있습니다. dynamice.busan.go.kr에서 구역명으로 검색하면 현재 단계를 확인할 수 있습니다. - 3
관리처분 단계 이상 구역은 조합 사무소에서 분담금을 확인하십시오.
이 표의 세대수·조합원수는 전체 규모를 파악하기 위한 것입니다. 실제 투자 판단에는 내 물건의 감정평가액, 비례율, 조합원 분양가가 필요하며 이는 조합 사무소에서만 확인할 수 있습니다.