재개발투자6 재개발 옆 아파트 전세가율이 더 높은 이유 — 대연8구역 인접 단지 실거래 분석 도보 3분 앞에 3,312세대가 들어온다대연8구역 인접 대연파크푸르지오 — 지금 사는 게 맞는가관련 글: 부산 재개발 42개 구역 총정리 보기재개발 구역 바로 옆 아파트는 호재를 받아 비싸야 정상이다. 그런데 데이터는 다른 말을 한다. 도보 3분 거리의 초인접 단지 전세가율이 도보 20분 거리 간접 수혜 단지보다 오히려 높다. 이게 무슨 의미인지 실거래 데이터로 짚는다.PART 1 · 대연8구역 현황3,312세대 — 남구 최대 재개발의 현재 위치예정 세대수 3,312세대사업 단계 사업시행계획인가시공사 포스코이앤씨구역 면적 192,243㎡건물 규모 지하7·지상35층28개동인가 고시 2025.09남구청임대 202세대 포함 총 3,312세대. 조합원·일반분양 3,110세대 기준. 고시 출처: 부산시 남구청 사.. 2026. 5. 22. 부산 재개발 구역, 지금 어느 단계인가 — 사업시행인가부터 착공까지 42곳 이 글의 데이터 출처 부산광역시 정비사업 통합홈페이지(dynamice.busan.go.kr) — 개별 PDF 직접 수집·분석 (2025년 하반기 기준). 예상 일반분양은 세대수-조합원수 단순 계산값으로 임대주택 포함 전 수치입니다. 조합원 수 미기재 구역은 별도 표기했습니다.이 글에서 다루는 42개 구역은 사업시행인가 이상 단계만 포함합니다. 조합설립·추진위원회 단계는 제외했습니다.부산에서 재개발이 진행 중인 구역이 몇 개인지 아십니까. 전체 162개입니다. 그 중에서 투자자가 실질적으로 관심을 가질 단계, 즉 사업시행인가 이상으로 진행된 구역만 추리면 42개입니다.이 글은 그 42개 구역의 현재 단계와 규모를 한눈에 확인할 수 있도록 정리했습니다. 내가 관심 있는 구역이 지금 어느 단계인지, 얼마나 큰.. 2026. 5. 21. 대지지분 14평이어도 84㎡를 못 받을 수 있다 — 인터넷에 퍼진 통설이 틀린 이유 이 글의 논리 근거 권리가액·비례율 공식 — 도시 및 주거환경정비법 / 괴정5구역 조합원 분양가 — 한국경제 2025년 보도 기준 (변동 가능) / 괴정5구역 84A 세대수 — 건축개요 도면 2019년 (구계획 기준, 현 1,138세대는 참고치) / 감정평가 가점·감점 요인 — 공개된 실무 기준 정리부동산 커뮤니티에서 재개발 구역 빌라 투자를 이야기할 때 빠지지 않는 말이 있습니다."59타입 받으려면 대지지분 8~9평, 84타입은 14~15평은 있어야 해."한두 군데가 아니라 블로그, 유튜브, 오픈채팅방까지 이 숫자가 마치 공식처럼 퍼져 있습니다. 그런데 이 말에는 결정적인 변수 두 개가 빠져 있습니다. 같은 대지지분이라도 감정평가가 다르고, 같은 감정평가라도 구역 내 순위가 다릅니다. 이 글은 그 구조.. 2026. 5. 20. 관리처분 단계 진입한 괴정5구역 — 지금 빌라 사면 수익이 나는가, 실거래 데이터로 역산했습니다 이 글의 데이터 출처사업 현황부산광역시 정비사업 통합홈페이지 (dynamice.busan.go.kr), 2026.05.19 직접 조회시공자 선정한국경제 2024.09.10 보도 — 현대·대우, 괴정5구역 재개발 수주 (직접 확인)인근 실거래가국토교통부 실거래가 공개시스템 — 괴정동 17건 (2026.03~05, 필자 직접 분석)조합원 분양가한국경제 2025년 보도 기준 (평당 1,650만원 — 변동 가능)부산시 홈페이지의 도면은 2019년 구계획 기준입니다. 세대수·동수 등 사업 규모는 2024년 9월 새 시공사 선정 기준 수치를 사용했습니다.재개발 구역에서 투자 타이밍을 논할 때 자주 나오는 말이 있습니다. "관리처분 단계에서 사면 늦다"는 말과 "관리처분이 넘어가야 안심하고 들어간다"는 말입니다. 같.. 2026. 5. 19. 재개발 대지지분 확인법 및 추가분담금 계산기 (2026년 최신판) "감정평가 높게 받으면 추가 분담금이 줄어든다" 는 말을 믿고 예상과 전혀 다른 분담금 고지서를 받은 조합원이 지금도 있습니다. 이 공식은 틀린것이 아니라 반만 맞기 때문에 더 위험합니다. 비례율 구조를 이해하지 못하면, 좋은 감정평가가 오히려 당신을 착각하게 만드는 함정이 됩니다감정평가액 착시 효과: 비례율이 절대금액을 상쇄하는 구조 재개발·재건축에서 종전자산 평가액이 높으면 추가분담금이 줄어든다는 믿음에는 결정적인 변수 하나가 빠져 있습니다. 바로 비례율(比例率)입니다.솔직히 고백하자면 저도 처음에는 감정평가액 숫자에만 집중했습니다. 그런데 주변에서 실제 재개발을 겪은 분들의 이야기를 들으면서 뭔가 이상하다는 느낌이 들었고, 결국 비례율 구조를 제대로 들여다보고 나서야 그 말이 반만 맞다는 걸 깨달았.. 2026. 5. 13. 재개발 투자 총비용 (용어정리, 분담금 계산, 괴정5구역) 재개발 구역 빌라를 사면 실제로 내야 하는 총돈이 얼마인지, 처음엔 아무도 제대로 알려주지 않습니다. 저도 중개사 사무소에서 "피가 얼마고 초토가 얼마"라는 말을 처음 들었을 때 무슨 소리인지 몰라 그냥 고개만 끄덕이고 나왔습니다. 이 글에서는 괴정 5 구역 실제 숫자를 넣어 총투자금을 직접 계산해 봤습니다.피·초토가 뭔지 몰라도 매수 결정을 강요받는 상황재개발 구역을 처음 기웃거리는 분이라면 이 상황을 한 번쯤 겪어봤을 겁니다. 인터넷 커뮤니티나 현장 중계사무소에 들어서는 순간 "여기 피 얼마예요?", "초토 기준으로 보면 어때요?" 같은 말이 쏟아집니다. 물어보기 창피해서 검색창을 두드리면 설명은 있는데 숫자가 없고, 숫자가 있으면 내 상황에 어떻게 대입해야 하는지 모릅니다.저도 유튜브도 보고 책도 .. 2026. 5. 12. 이전 1 다음
