분류 전체보기32 보증금보다 집값이 낮아졌습니다 — 부산 명지 실제 사례 보증금보다 집값이 낮아졌습니다— 부산 명지 실제 사례전세 계약을 맺을 때 이런 상황을 상상하는 사람은 없습니다. 내가 낸 보증금 3억 1,000만 원짜리 집이, 지금 시장에서 2억 8,500만 원에 팔리고 있다면 어떻게 될까요.이건 가정이 아닙니다. 2026년 현재, 부산 강서구에 이 상황이 실거래 데이터로 확인된 단지가 있습니다.108.7%부산 강서구 명지오션시티한신휴플러스 84㎡의 전세가율입니다.전세가(3억 1,000만)가 매매가(2억 8,500만)를 2,500만 원 초과한 상태.매매 5건·전세 8건, 국토부 실거래가 2026.01~05 기준.전세가율이 100%를 넘는다는 것은 이미 역전세가 현실이 됐다는 뜻입니다. 이 상황에서 세입자와 집주인에게 구체적으로 어떤 일이 벌어지는지 순서대로 짚습니다.P.. 2026. 5. 23. 재개발 옆 아파트 전세가율이 더 높은 이유 — 대연8구역 인접 단지 실거래 분석 도보 3분 앞에 3,312세대가 들어온다대연8구역 인접 대연파크푸르지오 — 지금 사는 게 맞는가관련 글: 부산 재개발 42개 구역 총정리 보기재개발 구역 바로 옆 아파트는 호재를 받아 비싸야 정상이다. 그런데 데이터는 다른 말을 한다. 도보 3분 거리의 초인접 단지 전세가율이 도보 20분 거리 간접 수혜 단지보다 오히려 높다. 이게 무슨 의미인지 실거래 데이터로 짚는다.PART 1 · 대연8구역 현황3,312세대 — 남구 최대 재개발의 현재 위치예정 세대수 3,312세대사업 단계 사업시행계획인가시공사 포스코이앤씨구역 면적 192,243㎡건물 규모 지하7·지상35층28개동인가 고시 2025.09남구청임대 202세대 포함 총 3,312세대. 조합원·일반분양 3,110세대 기준. 고시 출처: 부산시 남구청 사.. 2026. 5. 22. 부산 전세가율 지도 — 해운대 50% vs 사하 80%, 어디서 갭투자가 유리한가 2026년 부산 전월세 신고 7,939건·매매 실거래 5,572건을 교차 분석했다. 단지별 전세가율 중앙값을 구별로 집계한 결과, 인기 지역일수록 전세가율이 낮다는 역설이 데이터로 확인됐다. STEP 01 · 개념 정리전세가율이란 무엇이고 왜 중요한가전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율이다. 같은 단지·같은 면적의 매매 중앙값과 전세 중앙값을 나눠서 계산한다.📐 계산식: 전세가율 = 전세가 중앙값 ÷ 매매가 중앙값 × 100 (동일 단지·동일 전용면적 기준 / 국토부 실거래가)투자자에게 이 숫자가 중요한 이유는 간단하다. 전세가율이 높을수록 갭(매매가 – 전세가)이 작아 소자본으로 진입이 가능하지만, 동시에 역전세·깡통전세 리스크도 높아진다. 전세가율이 낮으면 갭이 커 초기 자본이 많이 필요하지만, .. 2026. 5. 22. 부산 재개발 구역, 지금 어느 단계인가 — 사업시행인가부터 착공까지 42곳 이 글의 데이터 출처 부산광역시 정비사업 통합홈페이지(dynamice.busan.go.kr) — 개별 PDF 직접 수집·분석 (2025년 하반기 기준). 예상 일반분양은 세대수-조합원수 단순 계산값으로 임대주택 포함 전 수치입니다. 조합원 수 미기재 구역은 별도 표기했습니다.이 글에서 다루는 42개 구역은 사업시행인가 이상 단계만 포함합니다. 조합설립·추진위원회 단계는 제외했습니다.부산에서 재개발이 진행 중인 구역이 몇 개인지 아십니까. 전체 162개입니다. 그 중에서 투자자가 실질적으로 관심을 가질 단계, 즉 사업시행인가 이상으로 진행된 구역만 추리면 42개입니다.이 글은 그 42개 구역의 현재 단계와 규모를 한눈에 확인할 수 있도록 정리했습니다. 내가 관심 있는 구역이 지금 어느 단계인지, 얼마나 큰.. 2026. 5. 21. 대지지분 73% 아파트가 반토막? 부산 당감동 경매로 본 통설의 함정 이 글의 데이터 출처경매 사건 정보대법원 경매정보 (courtauction.go.kr) — 2025타경21582 직접 조회 (2026.05.20)전용면적·대지지분대한민국 법원 인터넷등기소 — 등기사항전부증명서 열람 (2026.05.21, 700원)준공연도정부24 건축물대장 총괄표제부 — 1988년 5월 11일 신축 (2026.05.21)최저가 계산부산지방법원 30% 저감률 적용 (민사집행법 기준), 필자 직접 계산정비사업 현황부산광역시 정비사업 통합홈페이지 — 당감동 768-1 미등록 확인소유자 성명은 개인정보보호법에 따라 마스킹 처리했습니다. 등기부등본의 사실 관계는 열람일 기준이며 이후 변동될 수 있습니다. 부동산 커뮤니티에서 노후 주택 투자를 이야기할 때 자주 등장하는 논리가 있습니다. "대지지분이.. 2026. 5. 21. 대지지분 14평이어도 84㎡를 못 받을 수 있다 — 인터넷에 퍼진 통설이 틀린 이유 이 글의 논리 근거 권리가액·비례율 공식 — 도시 및 주거환경정비법 / 괴정5구역 조합원 분양가 — 한국경제 2025년 보도 기준 (변동 가능) / 괴정5구역 84A 세대수 — 건축개요 도면 2019년 (구계획 기준, 현 1,138세대는 참고치) / 감정평가 가점·감점 요인 — 공개된 실무 기준 정리부동산 커뮤니티에서 재개발 구역 빌라 투자를 이야기할 때 빠지지 않는 말이 있습니다."59타입 받으려면 대지지분 8~9평, 84타입은 14~15평은 있어야 해."한두 군데가 아니라 블로그, 유튜브, 오픈채팅방까지 이 숫자가 마치 공식처럼 퍼져 있습니다. 그런데 이 말에는 결정적인 변수 두 개가 빠져 있습니다. 같은 대지지분이라도 감정평가가 다르고, 같은 감정평가라도 구역 내 순위가 다릅니다. 이 글은 그 구조.. 2026. 5. 20. 이전 1 2 3 4 ··· 6 다음
